Quels sont les avantages et inconvénients de créer une SCI pour gérer des biens?

Question détaillée

Question posée le 24/02/2017 par ROBERT

Bonjour,

Souhaitant investir dans 2 maisons mitoyennes, je recherche la meilleure solution fiscale et patrimoniale.

Afin d’éclaircir mes propos, je vais étalier mon projet.

Je désire faire construire 2 maisons mitoyennes par le garage dont je vais louer l'une d'entre elle et habiter dans la seconde.

De ce fait je voudrai savoir il est plus judicieux de créer une SCI ou de rester en tant que particulier. Le but étant de payer le moins d’impôt possible.

Pour faire très simple, quelle est la solution fiscalement la plus intéressante?

Créer une SCI pour gérer mes 2 maisons ou louer en tant que particulier 1 maison et vivre dans la deuxième?

Par avance merci de votre réponse.

Cordialement,

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2 réponses d'expert

Réponse envoyée le 25/02/2017 par un Ancien expert Ooreka

Bonjour
Pour la SCI, vous avez deux options fiscales
soit à l'impôt sur le revenu (revenus fonciers),
soit à l'impôt sur les sociétés (IS)
Tout dépend de votre patrimoine, de vos revenus et de vos objectifs (fiscalité, transmission......)
En règle générale, on est plutôt à l'IR
Dans ce cas, il faut établir tous les ans un imprimé fiscal spécifique (2072) et vous serez taxé comme pour des revenus fonciers classiques : déclaration des loyers, moins toutes les charges et les intérêts d'emprunt.
Voir également si vous avez droit à la loi de défiscalisation PINEL pour la partie locative.
Attention, il faudra bien que soient séparées les charges des deux habitations, (y compris emprunt) car seule la partie locative pourra être déduite.
Si vous optez par l'IR, c'est ce qu'on appelle une société transparente. Donc, que vous soyez en SCI ou si vous achetez en direct, la fiscalité et les charges seront exactement les mêmes. La motivation ne doit donc pas être là.
Simplement, pour la SCI, vous aurez les frais de constitution, enregistrement... et l'imprimé 2072 (déclaration de revenus SCI) à remplir, au lieu de la déclaration 2044 (revenus fonciers).

Bien cordialement
Philippe pour
"masuccession.fr"

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Réponse envoyée le 27/02/2017 par un Ancien expert Ooreka

Bonjour Robert,

Voici quels sont les atouts de la Société Civile Immobilière :

POUR FACILITER LA TRANSMISSION D’UN IMMEUBLE

Une SCI permet :

 De transmettre l’immeuble en conservant le contrôle :
o libre aménagement des pouvoirs du gérant (autorisation de réaliser certaines opérations : emprunter, vendre, etc.),
o conservation de la gérance (révocation à l’unanimité, nomination d’un gérant successif, etc.),
o contrôle de l’arrivée de nouveaux associés (clauses d’agrément),
o en cas de démembrement, aménagement du droit de vote entre usufruitier et nu-propriétaire

 De transmettre l’immeuble progressivement :

o possibilité de donner des parts sociales en franchise d’impôt à concurrence des abattements, tous les 15
ans,
o possibilité de consentir une donation-partage des parts sociales alors que l’on ne peut pas bénéficier
des avantages de la donation-partage en donnant l’immeuble en indivision.

POUR PALLIER LES INCONVENIENTS DE L’INDIVISION :

Dans une indivision …
 Il faut le consentement unanime des indivisaires pour gérer et administrer les biens, d’où certains blocages et situations de mésentente;
 Chacun peut y mettre un terme à tout moment et provoquer une vente forcée de l’immeuble (*). Une convention d’indivision peut maintenir l’indivision mais que pour une durée maximale de cinq ans;
 En présence d’une personne incapable, les baux consentis par l’indivision ne donnent pas droit au renouvellement ou au maintien dans les lieux à l’expiration du bail;

Une SCI permet :

 D’organiser la nomination d’un gérant, la prise de décisions en assemblée générale à une majorité qualifiée,
 De faciliter les relations entre les héritiers et la gestion de l’immeuble de manière pérenne en attribuant à chacun des parts sociales qui pourront être cédées,
 En présence d’un associé incapable, le vote des décisions collectives constitue un acte d’administration et n’est pas soumis aux règles protectrices des incapables.
(*) C. civ. art. 815 : "Nul ne peut être contraint à demeurer dans
l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il
n’ait été sursis par jugement ou convention ."

POUR ISOLER LES IMMEUBLES DU PATRIMOINE PROFESSIONNEL :

Une SCI permet :

 De préserver les immeubles des créanciers professionnels,
 De faciliter la cession de l’entreprise en permettant de minorer le prix de cession du fait que l’actif social ne comprend pas l’immeuble),
 De pouvoir lotir les héritiers qui ne reprennent pas l’entreprise.

POUR OPTIMISER SA FISCALITE :

Une SCI permet :

 Pour les contribuables imposés dans les tranches supérieures du barème de l’impôt sur le revenu, la SCI peut permettre d’opter
pour une imposition à l’IS,
 Les bénéfices réalisés sont alors imposés au nom de la société au taux fixe de :
o 15 % pour les 38 120 premiers euros de bénéfice,
o 28 % sur le bénéfice imposable compris entre 38 120 € et 75 000 €,
o 33.33% pour le surplus,
et il n’y a pas d’imposition directe au nom des associés.

J'espère avoir été le plus exhaustif possible et de vous avoir aidé,

Courtoisement,

Frédéric Piccard/Fondateur de Patrifinance
Patrifinance est dans N3D, le site des Banquiers Privés et des Conseillers.
www.patrifinance.com
06 83 87 14 41
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