comment declarer des revenus locatifs issus d'une sous location d'un bien en sci

Question détaillée

Question posée le 20/02/2017 par babar

Bonjour

J'ai acheté un appartement en SCI transparente avec mon fils (50/50). L'appartement est payé par un prêt (100%) qui est remboursé au prorata du nombre de part soit 50% chacun. Mon fils habite le bien de façon permanente sans payer de loyer à la SCI.

Mon fils souhaite sous louer une chambre de l'appartement et vivre en colocation.

Ma question se décompose en deux étapes.

1) qui de la SCI ou de mon fils sous loue l'appartement ? Comme une SCI transparente ne peux pas louer en meublé il semblerait que c'est mon fils qui doit sous louer en meublé et non la SCI (interdit).

2) Comment déclarer les revenus issus de la sous location en optimisant l'impact fiscal tout en restant dans la légalité et d’éviter que le fisc requalifie la SCI à postérieuri ?

Merci pour votre réponse

Signaler cette question

3 réponses d'expert

Réponse envoyée le 20/02/2017 par un Ancien expert Ooreka

Bonjour Babar,

Attention, car si une société civile immobilière accorde à un de ses associés la mise à disposition d'un immeuble inscrit à son actif pour un loyer anormalement faible, qui plus est, inexistant, l'Administration est en droit de prendre en compte la valeur locative du bien considéré pour imposer à l'impôt sur le revenu chaque associé sur la part de bénéfice qu'il aurait normalement dû percevoir, sauf si celui-ci est gérant.

Est-ce que votre fils l'est ?

En effet, il ne faut pas confondre patrimoine de la société et patrimoine des associés. Le patrimoine de la société, s'il est loué à l'un des associés, doit donner lieu à un loyer normal.

Lorsque l'immeuble donné en location par une SCI est meublé, la SCI est assujettie à l'impôt sur les sociétés automatiquement en vertu des dispositions de l'article 206-2 du CGI, la location meublée étant fiscalement considérée comme une activité commerciale.

Ce n'est donc pas la meilleure formule sociétale pour faire de la location meublée.

La sous-location d'immeubles nus, quant à elle, est une activité relevant de la catégorie d'imposition des BNC (arrêt du Conseil d'État du 21 octobre 1987). Votre fils peut tout à fait sous-louer son bien, s'il est lui-même titulaire de son bail.

Cela étant, l'arrêt du Conseil d'État du 29 juillet 1998, dit Chassagnon, a précisé qu'un associé d'une société civile réalisant de la sous-location immobilière ne pouvait imputer le déficit résultant de sa quote-part de résultat sur son revenu global.

L'ensemble de ces dispositions et remarques m'inciterait à vous recommander de revoir votre organisation patrimoniale : Dissoudre la SCI, modifier les baux d'habitation (de location meublée à location nue ?), tout dépendant également de la structure de votre patrimoine, de votre régime matrimonial, etc, etc...

J'espère vous avoir un peu aidé,

Courtoisement,

Frédéric Piccard/Fondateur de Patrifinance
Le conseil en patrimoine, courtier en assurances, courtier en prêts et agent immobilier, qui partage sa rémunération avec ses clients !
www.patrifinance.com
06 83 87 14 41
Suivez-nous sur Facebook et Twitter !

Signaler cette réponse
1

personne a trouvé cette réponse utile

0 commentaire

Réponse envoyée le 21/02/2017 par domthioude

La sous-location est interdite dans les baux d'habitation sauf à être expressément autorisée dans le contrat de bail.
Il est anormal que votre fils ne paye pas de loyer à la SCI car c'est la SCI qui est propriétaire du bain et emprunteur qui paye le prêt. Le fait que l'argent des remboursement du prêt de la SCI vienne de vous et de votre fils n'a rien à voir à l'affaire.
Je vous conseille de régulariser vos situations respectives car vous risquez une redressement fiscal, voir plus grave car si je comprend bien le problème, vous êtes en plein en situation d'abus de bien social !

Signaler cette réponse
1

personne a trouvé cette réponse utile

2 commentaires

Commentaire posté le 21/02/2017 par Anonyme

merci pour votre réponse. Pour l'instant nous avons créé la SCI et acheté l'appartement.

Signaler ce commentaire

Commentaire posté le 23/02/2017 par domthioude

Il eut été préférable d'acquérir en indivision. Pourquoi donc vous être compliqué la vie en créant une SCI qui ne vous apportera que des soucis, des frais supplémentaires et aucun avantage fiscal ?

Signaler ce commentaire

Réponse envoyée le 21/02/2017 par bigoudi

Seul le locataire peut sous louer et encore faut il que cela soit prévu dans son bail. Il semble ici qu'il n'y a pas de location entre la sci et votre fils.Juridiquement il ne peut donc pas sous louer et en l'état c'est la sci qui doit louer puisque votre fils n'a aucune qualité . Vous n'allez pas beaucoup optimiser fiscalement puisque la sci est transparente.Vous devez donc déclarer les loyers .Cette histoire de sous location est difficile car il n'y a pas de sous location.Votre fils veut la quadrature du cercle c'est à dire percevoir un revenu en "sous louant" sans avois le titre de locataire de façon à éviter que la sci ait un revenu

Signaler cette réponse
0

personnes ont trouvé cette réponse utile

0 commentaire

Ooreka vous remercie de votre participation à ces échanges. Cependant, nous avons décidé de fermer le service Questions/Réponses. Ainsi, il n'est plus possible de répondre aux questions et aux commentaires. Nous espérons malgré tout que ces échanges ont pu vous être utile. À bientôt pour de nouvelles aventures avec Ooreka !

Ces pros peuvent vous aider