Puis-je vendre mes parts sans l'accord du president/gerant de la sci?

Question détaillée

Question posée le 18/02/2017 par Nino

Bonjour

avant de poser ma question et pour plus de clarte je me dois d’expliquer ma situation en quelques lignes

j’etais co-proprietaire avec mon frere en indivision a parts egales. suite a des litiges de mon frere durant plusieurs annees, ne pouvant me resoudre a l’attaquer en justice, ne parveant pas a le raisonner ni a trouver un accord a l’amiable, j’ai pris la decision (peut etre regrettable) de proposer de vendre mes parts a un tiers pour un prix tres inferieur a sa vraie valeur, 148 000 au lieu de 340 000. J’etais plutot desespere apres 10 ans d’abus de mon frere. Or le tiers m’a propose dans un premiers temps d’ouvrir une sci dont je suis le proprietaire a 99 pr cent, et lui le gerant et president de la sci avec 100 parts sur quelque 14 000. L’idee et notre contrat oral etant qu’il me rachete mes parts peu apres la signature de la sci.

Seulement le tiers n’a pas tenu parole.

Je me retrouve aujourd’hui avec un bien valant 340 000 euros, qui est estime a 148 000 sur le contrat de la sci, mon frere qui ne me paie aucun des loyers des cinq dernieres annees et un tiers qui semble avoir tout pouvoir de decision et qui ne se decide pas a m’acheter mes parts.

J’ai plusieurs questions : la premiere et veritabe est : Je veux vendre mes parts et me barrer de cette affaire. Comment faire ?

Mes intentions etant claires je ne pense pas necessaires d’ajouter d’autres questions, techniques, car ne maitrisant que tres mal le domaine. Je me risquerais cependant a une question :

Si je decide de vendre les parts a mon frere ou a un tiers, la chose est-elle possible sachant que je suis dans une sci ? Puis je le faire meme si le president ou gerant de la sci s’y opposait ?

Je comprends aujourd’hui que ledit tiers envisage de contacter mon frere afin de lui proposer de racheter mes parts, au prix du marche a savoir 340 000 euros, puis avec la somme du prix de mes parts de me verser 148 000.

Donc s’il peut le faire, puis je le faire a mon compte ?

En vous remerciant infiniment

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4 réponses d'expert

Réponse envoyée le 19/02/2017 par Socrate Finances

si je comprends bien vous avez créé une sci avec un tiers
ou vous avez integre vos 50% d'indivision
est ce cela ?

si oui, si le tiers ne vous a pas regle ses parts, la sci ne peut pas exister car vous etes seul dedans et donc on ne peut pas creer une sci avec un seul associé

en ce qui concerne l'indivision
encore une fois et si je comprends bien, votre frere vous devrait la moitié de la valeur du loyer

si c'est egalement cela, nul n'est censé rester en indivision et vous pouvez demander à en sortir

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Réponse envoyée le 20/02/2017 par un Ancien expert Ooreka

Je crains de n'avoir pas bien compris la situation. Dans une SCI, la cession ou l'apport des parts de celle-ci est soumise à l'agrément de l'assemblée générale des associés. Comment avez-vous pu céder vos parts à une autre société sans assemblée générale?
Chaque année, le gérant de la SCI (ici votre frère?) doit convoquer une Assemblée générale pour approuver et affecter les résultats. S'il ne le fait pas, saisissez le tribunal de grande instance (avec l'aide d'un avocat) pour faire désigner un administrateur.

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Commentaire posté le 20/02/2017 par Anonyme

Un immense merci pour toutes vos reponses, vos tentatives de m'apporter des clarifications me touche; - mon frere n'est pas dans la sci. Mon frere a ses parts a lui, soit 50 pr cent.
Depuis des annees j'ai tente de quitter cette indivision mais je ne connaissais pas mes droits et ne me suis pas renseigne. Mon frere s'est saisi de la gestion des biens a mon insu puis contre mon gre, ne me versant pas la somme des loyers qui me revenait durant des annees
J'ai, je le repete, tres sans doute commis une erreur. Ne sachant que faire, j'ai voulu a tout prix vendre mes parts a un prix tres tres inferieur a sa valeur, 148 000 au lieu de 340 000
La personne qui m'a propose ce prix m'a egalement assure oralement qu'il m'acheterait mes parts apres la signature du contrat de la sci. Pourquoi j'ai signe ce contrat de la sci? Car je lui ai fait confiance
Aujourd'hui cette personne ne m'a rien achete. Donc je suis encore proprietaire de 99,9 pr cent de mes parts dans la sci.
Donc mon frere n'est pas dans la sci. Mon frere a ses parts. Moi je suis dans une sci avec une personne qui est de par le statut de la sci le gerant.
Voila, c'etait pour clarifier, mon explication pouvant preter a confusion, en esperant que celle ci sera moins confuse
Je vous remercie infiniment pour vos reponses. J'avoue etre perdu devant mon frere qui me doit des annees de loyers, une sci que j'ai creee sur une fausse promesse; aujourd'hui la situation est que: le gerant a fait une mise en demeure car il n'a pas donne suite a notre demande qui etait de connaitre les comptes de la gestion des biens depuis des annees, les loyers impayes, etc. Or selon les dires du gerant mon frere est introuvable et on ne peut lui remettre cette mise en demeure
D'un autre cote, j'essaie de contacter ce gerant car je lui ai demande (ai-je bien fait?) les statuts de la sci, et tout document lie a la gestion de celle-ci. Pas de reponse depuis une semaine
Bon la je me repete et raconte ma vie. Je vous prie de m'en excuser.
Je vous suis reconnaissant et reste a votre disposition si vous avez une question
Merci

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Commentaire posté le 20/02/2017 par Anonyme

(sic) le gerant a fait une mise en demeure A MON FRERE... car celui-ci n'a pas donne suite...

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Commentaire posté le 20/02/2017 par Socrate Finances

excusez moi nino mais essayer d'etre précis

votre frere n'a pas 50% des parts mais 50% de l'indivision donc du bien

vous vous avez 99.5% des parts de la sci qui a elle meme 50% de l'indivision

une fois cela précisé :
si le gerant qui 0.5% des parts mais qui ne veut pas rachetez les autres, demandez lui de vous revendre ces 0.5% (si il vous les payé (soit 740€) pour une valeur de 148 000
une fois que vous avez récupéré les parts (soit 100% des parts de la sci), vous liquider la sci

et vous saisissez un juge pour sortir de l'indivision (prenez un avocat)

votre frere vous dois normalement la moitié du loyer sur la periode
donc vous n'avez pas le choix, vous devrez entamer une procedure contre lui

par contre, malgre qu'il soit gerant, vous avez acces aux comptes et vous devez les approuver lors de l'AG surtout qu'en plus vous etes majoritaire

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Commentaire posté le 21/02/2017 par Anonyme

ok, grand merci pour ces explications claires
je n'ai effectivement jamais assiste a quelqu'AG que ce soit, et ne sait effectivement pas ce que le gerant fait depuis un an et trois mois. J'ai decide de lui demander tout document de la comptabilite et des statuts. Il ne repond pas pour l'instant depuis une semaine. A suivre
Donc je dois racheter les 0,5 pr cent pour me reapprprier les 100 pr cent de ma part
question: suis je oblige dans mon cas de liquider la sci pour commencer une procedure contre mon frere?
Deuxieme question: si oui je le suis, puis je remedier a ce probleme technique que voici: le gerant m'a avance 4900 euros, voyant que je m'impatientais, il m'a fait cette 'avance'. A cela il me faut ajouter 750 euros pour racheter cette part. Et en outre il me faudra debourser de l'argent pour sortir de la sci. Si je suis oblige de sortir de la sci, puis je regler toutes ces "depenses" a posteriori?
Je nai pas de mot pour vous exprimer mon entiere gratitude

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Réponse envoyée le 20/02/2017 par un Ancien expert Ooreka

Bonjour Nino,

Il faudrait pouvoir éventuellement prendre connaisance des statuts de la dite société, car je ne comprends pas qu'un notaire ait pu valider un apport de bien immeuble détenu en indivision, à moins que votre frère soit également associé.

Si ce n'est pas le cas, c'est donc la SCI qui se trouve en indivision avec votre frère.

Vous pourriez donc soumettre au vote la sortie de l'indivision.

Mais, comme l'a écrit Pascal, le plus simple eût été de sortir de l'indivision lorsque vous y étiez en tant que personne physique.

J'espère vous avoir aidé,

Courtoisement,

Frédéric Piccard/Fondateur de Patrifinance
Le conseil en patrimoine, courtier en assurances, courtier en prêts et agent immobilier, qui partage sa rémunération avec ses clients !
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51 commentaires

Commentaire posté le 20/02/2017 par Anonyme

Je me rends compte que j'ai rendu plus obscure qu'elle ne l'etait mon histoire ou du moins mon recit par son manque de clarte
Je vais tenter d'aller droit au but
Mon frere a 50 pr cent, moi 50
Mon frere me vole depuis des annees(il a gere ce bien a mon insu puis contre mon gre, ne m'a pas verse les loyers, etc.) Cette histoire dure depuis dix ans
La faute me revient, comment ai-je pu le laisser faire, pourquoi n'ai je pas pris un avocat? Parce que je ne voulais pas attaquer mon frere. Mais peu importe, ce qui est fait est fait\
Desespere, je propose a monsieur B de m'acheter mes parts. Il me propose un prix derisoire 148 000 au lieu de 340 000 et j'accepte. Le nombre de conneries que j'ai faites dans cette affaire est incroyable.
Il me propose que dans un premier temps nous creions une sci puis qu'il m'achete mes parts. La sci a ete creee, mais il ne m'a rien acheter, un an et trois mois apres la signature
Entre temps, mon frere ne m'a jamais paye les loyers des dernieres annees. Une mise en demeure a ete faite par Monsieur B a mon frere mais mon frere etant introuvable (??) alors la mise en demeure ne lui a pas ete remise. Ca c'est les infos que j'ai de Monsieur B.
Voila, ca c'est la situation
Moi tout ce que je veux c'est arreter de faire de la merde et de vendre ma part.
Qu'est ce que je dois faire?
C'est tout
Je veux juste dire merci un merci immense a vous tous. Vous m'aidez enormement!!!

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Commentaire posté le 20/02/2017 par

Bonjour Nino,

L'idée soumise par Pascal me paraît intéressante, si l'associé est d'accord pour vous vendre ses parts, alors qu'il vient de les acheter.

Une des premières choses à faire sera bien sûr de retrouver vous-même votre frère (l'huissier doit remettre une mise en demeure au dernier domicile connu de votre frère), puis de vérifier dans les statuts la possibilité que vous auriez de soumettre au vote la décision de répudier le gérant (malgré le fait qu'il soit gérant, les droits de vote attachés à ses parts ne constituent peut être pas la majorité), puis, de demander à sortir de l'indivision, lorsque vous aurez retrouvé votre frère.

J'espère vous avoir aidé un peu,

Courtoisement,

Frédéric Piccard/Fondateur de Patrifinance
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Commentaire posté le 21/02/2017 par Anonyme

Un tres tres grand merci pour votre aide

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Commentaire posté le 21/02/2017 par Anonyme

Une fois reappropries mes 100 pr cent de ma part, en ayant rachete celle du gerant - vous me conseillez de repudier le gerant en le soumettant au vote: de quel vote s'agit-il? qui vote? et comment soumettre ma requete a ce vote?
dans ce cas ou je serai le seul proprietaire dans la sci, dois je liquider la sci ou la garder? Mes moyens etant tres limites et craignant des frais, c'est une des raisons qui me poussent a me poser cette question
En vous remerciant toujours

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Commentaire posté le 21/02/2017 par Anonyme

encore une question: l'huissier doit remettre une mise en demeure au dernier domicile de mon frere. Mais s'il ne s'y trouve pas alors la mise en demeure est consideree comme non existente, est ce bien cela? C'est a dire que si mon frere n'a pas recu en main propre, la mise en demeure n'a pas effet?
Si c'est le cas, n'est-il pas possible de demander ou se trouve mon frere a:
son avocate?
l'agence immobiliere qui continue de verser a mon frere sa part des loyers et les miens?
je veux dire l'avocate et l'agence savent ou joindre mon frere. Et ceux la savent egalement qu'un huissier tente de joindre mon frere pour lui remettre une mise en demeure.
Selon la loi, l'avovate ou l'agence immobiliere spnt-elles tenu de ne pas devoiler ou se trouve mon frere?
Je demande tout ca parce que c'est la situation que me decrit le gerant. Et n'ayant a ce jour aucun document m'expliquant ce qu'il se passe dans la sci, avec mon frere... je ne sais s'il faut le croire
Merci de votre patience!!

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Commentaire posté le 21/02/2017 par

Bonjour Nino,

Votre objectif est de dissoudre cette SCI, afin de recouvrer l'indivision dans laquelle vous étiez avec votre frère, de laquelle vous sortirez, une fois entré, en vendant votre part à votre frère.

Parallèlement, il s'agit, bien sûr, de récupérer les loyers non versés à la SCI.

Pour dissoudre la SCI : Provoquez une AGE en précisant l'ordre du jour : Si vous avez l'unanimité des droits de vote, c'est possible, sinon, il faudra obtenir l'accord de votre associé.
Autre possibilité : si votre associé n'a pas effectué d'apport, demandez à votre notaire si, de ce fait, il pourrait ne plus être associé.

J'espère vous avoir aidé un peu,

Courtoisement,

Frédéric Piccard/Fondateur de Patrifinance
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Commentaire posté le 21/02/2017 par Socrate Finances

ce que je ferai pour la sci

je fais une AGE ou le gerant cède ses parts (bien souvent dans les statuts c'est prévu)
j'ecrirai dans les résolutions que le gerant n'ayant plus de part, le nouveau gerant c'est vous
et que n'etant plus qu'un seul associé, vous faites la dissolution de la sci

juste une petie question :

est ce que la sci a signifie des loyers a votre frere ?

si oui, il faudra recouvrir les loyers donc attendre de recuperer les loyers avant de dissoudre

si non, on rentre dans du civil et donc on retourne à l'indivision

je crois qu'à ce moment vous aller etre obliger de faire une procedure pour sortir de l'indivision

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Commentaire posté le 21/02/2017 par

Bonsoir Pascal,

La cession de parts nécessite l'agrément de l'unanimité des associés, sauf si les statuts prévoient d'autres dispositions.

En cas de refus d'agrément :

- soit la société rachète les parts,(C.civ. art. 1867),
- soit elle fait racheter les parts par des tiers dans les 6 mois,
(C.civ. art. 1863),
- soit la société est dissoute.

Courtoisement,

Frédéric Piccard/Fondateur de Patrifinance
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Commentaire posté le 22/02/2017 par Socrate Finances

oui frederic mais dans ce cas, le gerant n'a manuifestement paa envie d'acquerir plus de part donc je ne pense pas qu'il y ait des difficultés à lui racheter
(entre nous, il faisait une affaire au niveau du prix mais se mettait dans une indivision pas facile)

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Commentaire posté le 22/02/2017 par

Bonjour Pascal,

Ma position est factuelle : ne connaissant ni les protagonistes, ni leur psychologie et leur réelles intentions, j'ai souhaité être le plus exhaustif et factuel possible.

Bien à toi,

Frédéric Piccard/Fondateur de Patrifinance
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Commentaire posté le 22/02/2017 par Anonyme

merci pour toutes vos pistes. en ce qui concerne la psychologie des protagonistes, je vous donnerai ma version, partiale: le gerant a plus qu'interet a m'acheter ses parts vu qu'il va faire (ou aurait fait) un benefice de au bas mot 100 000 euros, m'achetant un bien deux fois moins cher que sa valeur. Seulement il n'a pas achete ses parts parce qu'il ne le peut pas. Il m'a menti et me voila dans cette affaire sombre. J'espere trouver la solution. GRand merci a tous (ps: le gerant m'a finalement appele aujourd'hui. Il me dit qu'il me donnera les documents de la sci que lorsque je l'aurai rencontre. Or je suis a l'etranger. Bref, ca sent pas bon

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Commentaire posté le 22/02/2017 par Anonyme

J'ajouterai que mon gerant vient de me dire qu'il ne desirait pas m'envoyer ces documents. Que puis je faire? J'ai besoin de savoir ce qu'il fait, j'ai besoin de savoir le statut qu'il a que jai dans la sci. S'il refuse de m'envoyer ces documents sauf en echange d'un caprice: que je prenne l'avion pour le voir, et je n'en ai nullement l'anvie, puis je obtenir ces documents d'une autre maniere?

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Commentaire posté le 22/02/2017 par Anonyme

et une autre question tres delicate: vous me conseuillez de dissoudre mais n'ai pas d'argent. Ai je un moyen d'y parvenir, de payer a posteriori. Dois je tout payer ou le geran a t il une part a payer?
Merci!!

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Commentaire posté le 22/02/2017 par Socrate Finances

pour dissoudre cela ne coute rien mis à part une insertion au journal d'annonces legales (autour de 130€)
de memoire il faut envoyer la dissolution à la prefecture


@frederic : j'ai l'impression que le gerant mets de la mauvaise volonté mais je ne comprends pas bien son but

soit il a l'argent et il rachete les partts soi il ne l'a pas et il laisse tomber

a qui cela lui sert d'etre gerant à hauteur de 0.5 parts ? meme si il y avait des revenus, cela n'irait pas loin

d'ailleurs je me demande si nino n'aurait pas interet (mais faudrait voir les statuts) à virer le gerant pour manquement au recouvrement des loyers
après tout, c'est son role de se debrouiller avec cela

par contre, nino, vous dites qu'une agence perçoit les loyers et les versent à votre frère

pour quelle raison cette agence lui verse la totalité si vous etes à 50/50

c'est bizarre ce truc

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Commentaire posté le 22/02/2017 par Anonyme

oui c tres bizarre
je vous dois des explications. mon frere il y a des annees a signer un contrat de gestion avec une agence immobiliere. je m'y suis oppose et ai demande a quitter l'indivision. mon frere m'a dit que je ne pouvais pas et je l'ai cru. par contre le contrat de gestion a ete signe malgre mon opposition. cinq annees ont passe. la derniere fois que jai recu un loyer cetait il y a trois ans. jai ecrit a lagence, ils mont repondu que non seulement ils navaient pas a me verser de loyers pour lheure mais que jetais en deficit de 3500 euros. Face a cette situation kafkaienne, jai pris le mauvais choix. Un ami m'a presente son pere et celui ci m'a dit qu'il me racheterait mes parts mais a un prix moindre et qu'il reglerait pour moi ce probleme des loyers. J'etais desespere et j'ai dit ok. Maintenant pour vous repondre: le gerant veut m'acheter mes parts mais ce qu'il compte faire, et il me l'a confie recemment, c'est qu'il compte m'acheter mes parts que lorsque mon frere commencera a me payer. Ce qui se passe en fait c'est que le gerant m'a menti depuis le debut. Il etait prevu qu'il m'achete mes parts dans les mois qui suivent. un an et trois mois ont passe. Je pense qu;il n'a pas l'argent pour le moment et qu'il attend de l'avoir pour me racheter mes parts a un prix de 148 000. Il n'en est plus question. Un mal pour un bien il n'a pas tenu sa promesse, je vais donc sortir de cette affaire. Il est temps que je prenne des decisions logiques. Ce qui m'embete cest que je nai pas tous les documents et le gerant ne veut pas me les communiquer.

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Commentaire posté le 22/02/2017 par Anonyme

procedure pour me degager de l'affaire. J'ai lu qu'il me faut repudier le gerant, racheter cette fameuse part et dissoudre. Comment je fais pour repudier le gerant? Quelle est la marche a suivre, vote, etc.? Merci!

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Commentaire posté le 22/02/2017 par Anonyme

a qui je peux demander les comptes de la sci? le gerant refuse de me les envoyer

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Commentaire posté le 22/02/2017 par Socrate Finances

mais dans une sci, le gerant doit convoquer chaque année les associes pour l'assemblée generale qui approuve les comptes
c'est d'ordre public donc si il ne le fait il est hors la loi

le probleme c'est qu'il semble de mauvaise foi et que vous n'eviterez pas à mon avis une procedure
en effet (a moins que cela soit prevu dans les statuts) convoque une assemblée

si dans les statuts c'est prévu, vous convoquez une AGE par LAR et comme vous avez la majorité vous décidez de mettre fin au fonction du gerant

mais je ne vois pas la raison pour laquelle il ne veut pas vous remettre les comptes

sinon pour l'agence,
à partir du moment ou vous etes en indivision, effectivement votre frere pouvait donner un mandat à une agence car le code civil permet à un des indivisaires de prendre des decisions seuls dans la mesure ou elles sont urgentes (c'est un peu limite pourl'urgence)

quoiqu'il en soit, soit l'agence encaisse les loyers
deduit ses frais de mandat et vous donne la moitié des sommes restantes
soit elle n'arrive pas à recouvrir les loyers et effectivement vous lui devez de l'argent car ses charges courent (charges de copropriéte si elle paye pour compte)

mais les sommes dues le sont pour moitié par votre frere

en plus vous pouvez toujours argumenter que vous n'avez pas signer de mandat avec cette agence et que donc ils doivent voir avec votre frere

mais votre histoire est bien compliquée car il y a 2 problemes distincts

celui de l'indivision avec ce qui decoule de la perception des loyers

celui de la SCI

a mon humble avis, il faudrait résoudre d'abord celui de la sci qui est beaucoup plus simple

pour le probleme avec l'agence et votre frere, encore une fois, il va falloit consulter un avocat car il me semble que vous n'echapperez pas à une procedure

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Commentaire posté le 22/02/2017 par

Bonjour Nino,

En résumé :

1°)- Vous pouvez demander la dissolution de la société, ou révoquer le gérant.

J'apprends d'ailleurs, que la mésentente des associés peut être à l'origine de la dissolution de la société. Pour demander cette dissolution, il faut assigner la société dotée d'une personnalité morale et non l'associé à l'origine de la mésentente. Cette dissolution judiciaire pour justes motifs nécessite trois conditions :

l'existence d'une mésentente entre les associés,
que le demandeur ne soit pas à l'origine de cette mésintelligence,
que les conséquences soient une paralysie du fonctionnement de la société.
• La preuve de cette troisième condition doit être constatée au niveau de la direction et de la gestion de la société.

Cela pourrait être aisément prouvé du fait qu'aucune assemblée n'a été ni convoquée ni tenue, qu'aucun compte n'a été remis, etc...

2°)Vous mettre à la recherche de votre frère en le sommant de régler les sommes dûes, car chaque indivisaire a droit aux revenus de l’indivision proportionnellement à ses droits dans l’indivision.
C. civ. art. 815-10

De plus, l’indivisaire qui expose l’indivision à des frais ou qui perçoit des revenus pour le compte de l’indivision, doit tenir un état de ses frais et revenus et le mettre à la disposition des indivisaires (C. civ. art. 815-8).

3°)- Demander la sortie de l'indivision.

Notez que les revenus ne peuvent faire l’objet d’une recherche après cinq ans, du fait de la prescription.

Nous espérons vous avoir aidé,

Courtoisement,

Frédéric Piccard/Fondateur de Patrifinance
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Commentaire posté le 23/02/2017 par Anonyme

Merci pour vos reponses claires. Lentement je m'approche d'une strategie que j'espere concretiser au meilleur moment
Je me permets une question: je la pose ici car vous avez deja pris connaissance de l'affaire, de ce que j;ai pu vous en dire
Oui, parmi toutes les bourdes que j'ai faites, ill y en a une autre que je n'ai pas juge bon de vous tenir informe. Or apres la conversation telephonique avec mon gerant d'hier, je pense que je dois m'occuper de ce detail
Lors de la signature de la sci, j'ai redige un... testament en faveur du gerant. Si je meurs, il a toutes mes parts
Comment j'en suis arrive a ca? Ma naivete pourrait expliquer en partie cet acte
Ce testament a ete redige dans le bureau du notaire et se trouve donc aujourd'hui chez celui ci
comment l'annuler?
ps: jia demande par telephone au gerant de m'envoyer les statuts et la comptabilite de la sci sur quoi il m'a repondu. Non, je te les enverrai lorsque l'on se verra. Je veux te rencontrer. J'ai des choses a te dire que je ne peux pas dire au telephone
Je sais pas ce qu'il se passe mais la je crois qu'il y a un probleme
Alors c'est vrai qu'enfant je regardais beaucoup de Colombo, mais n'empeche que ce testament une fois annule je serais plus tranquille.
Je vous serais si reconnaissant de m'indiquer comment l'annuler

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Commentaire posté le 23/02/2017 par Anonyme

Qui plus est je suis a l'etranger, tres loin de la France...
Pourquoi devrais je faire des milliers de km et le rencontrer pour obtenir des informations sur la sci?

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Commentaire posté le 23/02/2017 par Socrate Finances

vous pouvez annuler le testament en demandant au notaire qui le detient

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Commentaire posté le 23/02/2017 par Anonyme

ok, je m'en occupe aujourdhui. Merci

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Commentaire posté le 23/02/2017 par Anonyme

Grand merci a tous
j'ai encore une question. Oui je sais ca fait beaucoup. En tous cas sachez que l'aide que vous m'apportez me donne beaucoup de courage et de clarte. GRands mercis
Voila
Aujourd'hui j'ai appele l'agence. A titre d'information j'ai recu mon dernier loyer il ya deux ans, le 29 janvier 2015. Depuis je ne sais rien
Je parviens a parler a la personne qui est chargee de l'affaire et je lui demande: ou sont les loyers? puis savoir quelle la situation budgetaire de mon compte chez vous?
Sa reponse: Votre frere nous a dit que si vous appelez pour nous demander des renseignements nous ne vous repondons pas mais que vous devez l'appeler
J'avoue avoir ete estomache mais j'ai saute sur l'occas' et jai donc demande le numero de telephone de mon frere et elle me l'a donne
C'est deja ca.
Maintenant je compte demain la rappeler. Car y a un truc qui va pas. L'agence immobiliere qui est une agence tres reputee a Paris ne me verse pas les loyers depuis deux, en fait depuis 2012 j'ai recu trois quatres transferts, un equivalent de 4000 euros alors que je suis cense recevoir 1000 euros par mois (nous parlons de deux biens situes dans le 16eme) et cette agence ne m'a donne aucun compte. Et lorsque je les appelle de nombreuses annees apres pour savoir ce qu'il se passe, ils me repondent: Votre frere a dit que... Mais je suis proprietaire et au meme titre que mon frere. Bref, comme vous l'avez sans doute compris depuis un moment, cette histoire est un panier de crabes
Ma question: je veux l'appeler demain, pour avoir mes infos. J'aimerais avoir: qu'est ce que la loi dit par rapport aux devoirs de cette agence vis a vis de moi qui suis un co-proprietaire des biens qu'elle (contre mon gre) et ne me verse pas les loyers et refuse de me donner des infos sur ce qu'il se passe? Je ne veux pas la menacer mais juste lui dire, selon la loi ben voila quoi... faut arreter maintenant. Je veux savoir ce qu'il se passe. Mon frere a dit, j'en suis bien aise, etc
Pardon je raconte ma vie un peu sur votre forum
Bref que dit la loi par rapport a la situation que je vous decris? Je n'ai pas recu de decompte, pas d'infos, pas de loyers, etc
Merci a tous, vous etes des boss

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Commentaire posté le 23/02/2017 par Anonyme

cest quand meme incroyable cette histoire, mon frere qui m'a gruge pendant des annees, passe encore, mais une agence immobiliere qui me verse quasi rien (y a des charges mais faut pas deconner et puis je demande les decomptes) et un gerant qui lui aussi veut pas me dire ce qu'il se passe. Elle est ou la camera cachee?

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Commentaire posté le 23/02/2017 par Socrate Finances

vous pouvez toujours dire à l'agence qu'en etant en indivision vous proprietaire de la moitie des biens et qu'à ce titre elle n'a pas à se poser de question ou à obeir au desiderata de votre frere et que vous allez entamer une procedure contre elle auprès d'une part du syndicat des agences immobilieres et qu'il y a un abus de confiance puni par l'article 314-1 du Code pénal. Il y a donc lieu de menacer cette agence de déposer plainte si elle ne régularise la situation au plus vite.

je ne sais pas ou vous habitez mais etant donné la complexité de votre dossier et la distance, vous allez probablement devoir demander d'être conseillé par un avocat

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Commentaire posté le 23/02/2017 par Anonyme

Merci Pascal!

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Commentaire posté le 23/02/2017 par

Bonjour Nino,

N'oubliez pas :

À défaut d’accord ou de partage, les revenus enrichissent l’indivision. Les revenus ne peuvent faire l’objet d’une recherche après cinq ans, du fait de la prescription.
Chaque indivisaire a droit aux revenus de l’indivision proportionnellement à ses droits dans l’indivision.
C. civ. art. 815-10

Chaque indivisaire a également droit à l’enrichissement de la chose, proportionnellement à sa participation dans les dépenses d’entretien et d’amélioration.

Par conséquent, il peut demander sa part annuelle dans les bénéfices, déduction faite des dépenses entraînées par les actes auxquels il a consenti ou qui lui sont opposables.
C. civ. art. 815-11

Quant à l'agence immobilière, vous pouvez exiger que, conformément au mandat de gestion confié par l'indivision, les revenus seront réglés à chaque indivisaire, si, bien sûr, le mandat revêt bien votre signature ainsi que celle de votre frère.

Si le mandat n'a pas été signé au nom de l'indivision, alors, effectivement, il peut y avoir un défaut de conseil, car l'agent immobilier doit prendre connaissance de l'origine de propriété du bien, à moins qu'elle ait chargé un représentant de l'indivision (votre frère), de faire son affaire des loyers et charges perçus.

Auquel cas, vous détenez une arme contre votre frère.

Courtoisement,

Frédéric Piccard/Fondateur de Patrifinance
Le conseil en patrimoine, courtier en assurances, courtier en prêts et agent immobilier, qui partage sa rémunération avec ses clients !
www.patrifinance.com
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Commentaire posté le 24/02/2017 par Anonyme

si je vous comprends bien vous parlez du mandat c'est a dire le contrat signe par mon frere et l'agence et qui autorisa l'agenc de prendre fonction de la gestion des biens. effectivement je ne l'ai pas signe et meme m'etais oppose a ce que cette agence gere nos biens. il est ecrit sur le mandat mon nom et en dessous represente par mon frere... si je vous ai bien compris, l'absence de ma signature dans le mandat est une arme contre mon frere.

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Commentaire posté le 24/02/2017 par Anonyme

de quelle arme s'agit-il? pourriez vous developper sil vous plait? Merci

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Commentaire posté le 24/02/2017 par

Bonjour Nino,

C'est bien du mandat de gestion confié à l'agent immobilier dont je vous parle.

Si vous ne l'avez pas signé, cela signifie que votre frère a été mandaté afin de percevoir les loyers et s'acquitter des charges et dettes de l'indivision.
Or, vous faites bien partie de l'indivision, et "chaque indivisaire a droit aux revenus de l’indivision proportionnellement à ses droits dans l’indivision."

C. civ. art. 815-10

Courtoisement,

Frédéric Piccard/Fondateur de Patrifinance
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Commentaire posté le 24/02/2017 par Anonyme

donc ca veut dire que...? pardonnez moi j'ignore les aboutissants
mon frere dans ce cas percoit les loyers et regle charges et dettes, et moi je dois recevoir ma part. donc si jai bien compris mon frere detient ma part et est chargee de me la remettre? si jai bien compris ma question est: ou est mon arme dans ce cas?
jai decide d'appeler une deuxieme fois l'agence pour leur demander les documents lies a la gestion des biens par cette agence, hier ils ont refuse de me donner tout renseignement et m'ont dit d'appeler mon frere
je me suis dit que ce serait bien de tenter d'avoir un dialogue humain avec la bonne femme de l'agence et la convaincre de me donner les informations qui me concernent. j'espere y parvenir, je suis pas tres fort pour convaincre les gens mais la j'ai pas le choix

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Commentaire posté le 24/02/2017 par

Bonjour Nino,

En vertu du mandat signé par votre frère, susceptible de représenter l'indivision, cela représente une arme puisque avez droit aux revenus de l'indivision, mais ne les percevez pas...

Si vous ne parvenez pas à obtenir copie du mandat de gestion, mettez la main sur tout document prouvant votre qualité d'indivisaire...

Courtoisement,

Frédéric Piccard/Fondateur de Patrifinance
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Commentaire posté le 24/02/2017 par Anonyme

bon y a du nouveau. j'ai reparle a la dame de l'agence. elle m'explique si elle n'a pas voulu me donner des informations c'est parce que mon frere lui a explique que j'avais veendu mes biens... mais ce n'est pas le cas, j'ai cree une sci
Je lui ai donc demande les comptes depuis le jour ou l'agence a pris fonction jusqu'a decembre 2015, date a laquelle la sci a ete signee
Apparemment de ce qu'elle m'a dit a partir du moment ou j'ai vendu mes parts je ne peux pas savoir ce qu'il se passe avec les bines
Or je n'ai pas vendu mes biens jai fait une sci
Question: si jai fait une sci dont je suis majoritaire mais non le gerant, puis je demander a l'agence des comptes de la periode depuis que la sci a ete creee?
Enfin la bonne dame m'explique je suis deficitaire de la periode 2012 a 2015 selon ses souvenirs mais elle menverra les documents courant semaine prochaine -( dans cette periode je nai meme pas touche 4000 euros mais on aura bientot les comptes)
Derniere question: les loyers de 2016, elle a pas voulu me dire et cest pour ca quelle ma dit de contacter mon frere pour savoir
La question est: ces loyers me reviennet ils si je suis dans la sci? Et a qui doit il les remettre? A la sci? Au gerant? A moi?
Enfin si jai 99,9 pr cent des parts, peut il me transferer largent sur mon compte (99,9 de la somme) ou est ce qu il doit verser ca a la sci?
Merci pour toute votre sollicitude!!

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Commentaire posté le 24/02/2017 par Socrate Finances

nino

meme si vous aviez vendu vos parts à la sci et meme si vous n'aviez aucune part dans cette sci

à ce moment ce serait la sci qui ferait partie de l'indivision, donc elle qui recevrait la quotte part de loyer

maintenant si vous gardez votre sci, c'est elle qui doit encaisser les loyers
et vous devrez faire une 2072 (sorte de bilan pour sci)
ensuite vous devrez remplir une 2044 ou vous mettrez le resultat fiscal de la sci
et ce resultat viendra si il est beneficiaire se rajouter à vos revenus pour payer l'impot

alors oui vous pouvez distribuer 99.5% du resultat de la sci à cous et pour le moment les 0.5 restant au gérant

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Commentaire posté le 25/02/2017 par Anonyme

ok super les choses commencent a devenir claires un peu plus
dabord jai eu les comptes de lagence
ils mont donne a creer un compte personnel un peu comme un compte de banque virtuel
et la jai toutes les infos
j'ai un solde 4000 euros, cet argent est chez mon frere et je dois contacter mon frere
les comptes ne sont que de 2015-2016 mais pour le reste je demanderai
je neai pas encore toutes le sinfos mais ce qu il me semble meiux a faire cest de vendre mes parts a mon frere, le gerant n etant pas decide a me les acheter
donc maintenant je peux cibler mes questions
ma question est: comment puis je vendre mes parts a mon frere sachant que je suis dans une sci avec le gerant qui a 0,5 pr cent des parts?
je dois vous dire que dans les status il est marque que le gerant pourra etre repudie s'il a commis une fautre grave
deux solutions pour moi
recueillir le maximum d'informations aupres de vous et me preparer a faire ce qu'il faut pour repudier le gerant et de ce fait devenir le seul proprietaire de mes biens et dissoudre pour vendre
ou deuxieme solution, que je ferai apres avoir recu toutes ces informations: parler au gerant pour lui proposer de quitter la sci
En vous remerciant tous pour votre aide, grace a vous j'avance

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Commentaire posté le 25/02/2017 par Anonyme

donc mes questions sont:
Procedure pour dissoudre la sci, schant qu'actuellement j'ai 99,9 pr cent des parts et le gerant le reste des parts. Que selon les statuts le gerant ne peut etre repudie que s'il y a faute grave. Or le gerant refuse de me transmettre les statuts et comptabilite de la sci, est ce que ca suffit? La vraie raison pour moi de le quitter c'est qu'il me ment depuis un an et trois mois. Brefje n'ai absolument plus confiance en lui
Donc quels sont mes recours et la procedure? L'on m'a parle plus haut de vote et d'AG (au fait aucune AG n'a jamais ete convoquee ni tenue) pouvez vous sil vous plait mexpliquer lexacte procedure? Comment faire ce vote? Bref comment je fais pour le degager ce gerant?
Une fois cela fait lui racheter sa part et enfin dissoudre la sci
Et une fois les infos recoltes, j'appellerai le gerant et lui prposerai un accord a l'amiable en lui indiquant la sortie
Merci a tous

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Commentaire posté le 25/02/2017 par

Bonjour Nino,

Relisez nos réponses, car toutes (ou presque) vos questions ont trouvé une réponse par mon intermédiaire ou celui de Pascal.

Pour répondre à votre dernière question, je vous ai répondu, en date du 22 Février dernier :

"1°)- Vous pouvez demander la dissolution de la société, ou révoquer le gérant.

J'apprends d'ailleurs, que la mésentente des associés peut être à l'origine de la dissolution de la société. Pour demander cette dissolution, il faut assigner la société dotée d'une personnalité morale et non l'associé à l'origine de la mésentente. Cette dissolution judiciaire pour justes motifs nécessite trois conditions :

l'existence d'une mésentente entre les associés,
que le demandeur ne soit pas à l'origine de cette mésintelligence,
que les conséquences soient une paralysie du fonctionnement de la société.
• La preuve de cette troisième condition doit être constatée au niveau de la direction et de la gestion de la société.

Cela pourrait être aisément prouvé du fait qu'aucune assemblée n'a été ni convoquée ni tenue, qu'aucun compte n'a été remis, etc..."

Une assignation se fait par acte d'huissier.

Nous espérons vous avoir aidé,

Courtoisement,

Frédéric Piccard/Fondateur de Patrifinance
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Commentaire posté le 26/02/2017 par Anonyme

Merci de votre patience, cela devient a chaque fois plus clair
J'ai ecrit a mon frere lui proposant de m'acheter mes parts
Il m'a repondu ceci:
coute,

À priori les parts appartiennent desormais à une sasu à
associé unique. Tu n es plus le propriétaire.
Tu t aies fait escroqué.
Appel mon avocate lundi :
Est ce possible qu'il s'agisse d'une Sasu au lieu d'une Sci et que le gerant m'a fait comprendre autre chose? Effectivement le gerant m'a toujours fait savoir qu'il etait question d'une sci
Deusieme question:J'ai en ma possession un contrat que j'ai donc signe et qui porte l'en tete de: augmentation de capital de la sas xxx par suite d'un apport immobilier

Si c'est une Sasu, qu'est ce que ca change? Quelle difference avec une Sci?
Si tel est le cas, s'il y a une reelle difference entre sasu et sci, y a t il moyen de penser comme mon frere qu'il se cache une escroquerie?
En vous remerciant

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Commentaire posté le 26/02/2017 par Anonyme

En tentant de me renseigner sur internet, j'ai l'impression que sci et sasu c'est pareil. Pourquoi mon frere dirait il que s'il s'agit d'une sasu, par consequent il y a escroquerie? C'est ce que j'aimerais comprendre avant d'appeler son avocate histoire de comprendre quelque chose a ce qu'elle va me dire

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Commentaire posté le 26/02/2017 par Anonyme

Il ecrit surout que je ne suis plus le proprietaire... Comment puis je verifier cela? Si c'est demande au gerant il me dira ce qu'il m'a toujours dit. Ai je un moyen de verifier tout ce qu'avance mon frere. Des documents qu'il me faut demander, et a qui?

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Commentaire posté le 26/02/2017 par Socrate Finances

nino excusez moi mais j'ai l'impression que vous vous amusez avec nous

maintenant vous nous dites qu'il s'agit d'une sasu

une sasu est une societe commerciale dionc rien à voir avec une sci
ensuite une sasu est societe a associe unique

donc qui est l'unique associé de la SASU ?

si c'est le gerant cela semble vouloir dire que la SASU a achete vos parts et que donc vous n'avez aucune part

donc en clair votre gerant vous a fait créer une SCI avec lui
il a vendu les parts à une sasu ou il est l"unique associé donc proprietaire

donc il serait prorpietaire de la totalité de vos parts a travers sa sasu

mais pour cela il faudrait peut etre qu'il auit paye (ou la sasu) les parts

alors avez vous ete paye ?

et arreter de nous sortir de nouvelles informations chaque jour et vu la longueur de ce post, je vous recommande vivement d'allez voir un avocat , de lui fournir tout les documents et lui sera en mesure d'agir

vous n'etes vraisemblablement pas en mesure de vous "défendre" seul

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Commentaire posté le 26/02/2017 par

Bonjour Nino,

Si je comprends bien, le tiers (une SASU), vous aurait fait une offre d'achat sur vos parts de SCI, est-ce bien cela ?

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Commentaire posté le 26/02/2017 par Anonyme

Pascal, je comprends votre irritation - je vous prie de m'excuser
Ce que vous venez de m'ecrire corrobore avec ce que vient de m'ecrire mon frere. Avant cela je n'avais jamais entendu parler de la sasu, je ne savais meme pas ce que c'est
Si tel etait le cas, alors je l'apprendrais seulement aujourd'hui
Non, le gerant ne m'a rien paye
Je ne vais ajouter aucune autre information, mais en chercher
Question concrete, pratique: Si ce que vous dites est ce qui s'est passe, et que je n'ai donc pas ete paye, alors que mes biens ont passe de proprietaire sans remuneration, peut on parler d'escroquerie dans ce cas?

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Commentaire posté le 26/02/2017 par Anonyme

il est vrai que je m'exprime tres maladroitement. Croyez bien que je ne me permettrais jamais de jouer de votre temps et que je me rends compte du temps que vous me consacrez, en vous remerciant

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Commentaire posté le 26/02/2017 par Anonyme

Frederic, oui il m'a offert de m'acheter mes parts mais seulement oralement, avant la signature du contrat de la sci. Seulement il n'existe aucun papier, rien n'a ete signe, et il ne m'a rien paye. Bref je ne lui ai rien vendu. Il s'agit maintenant pour moi de verifier cette information comme quoi je ne serais plus proprietaire de mes biens, auquel cas il me faudra savoir comment le gerant a fait ce tour de passe passe. Merci a vous

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Commentaire posté le 26/02/2017 par Socrate Finances

c'est quoi les papiers qu'il vous a fait signer ?

vous dites :
J'ai en ma possession un contrat que j'ai donc signe et qui porte l'en tete de: augmentation de capital de la sas xxx par suite d'un apport immobilier

ce papier est une augmentation de capital d'une SASU par un apport en nature (ici la nature est un bien immobilier)

questions :
qui est l'associé unique de la SASU ?

si ce n'est pas vous expliquez moi comment vous pouvez faire un apport (quelqu'il soit) sans etre associé à cette SASU ?

je me demande si votre gérant, n' pas fait constater par ce papier que vous lui cédiez les parts de la SCI (les 99.5%) contre une somme a régler plus tard

limite légalement !!! surtout si il n'y a pas de date de versement des fonds

en plus (mais là c'est du droit civil), je ne sais pas si on peut "donner" des parts de sci à une SASU si la SASU ne payent pas les parts

en droit des sociétés on peut apporter un bien en nature à une société (SASU ou autre) mais en échange on a des actiosn (ou des parts sociales) de cette societe

expliquez moi comment, vous n'apparaitriez pas dans les actionnaires de cette SASU (qui de fait deviendrait une SAS) ?

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Commentaire posté le 26/02/2017 par Anonyme

PUIS JE VOUS COMMUNIQUER CE DOCUMENT?

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Commentaire posté le 26/02/2017 par Anonyme

Toutes les questions que vous venez de me poser sont exactement celles que je me posais depuis hier (excepte les mots techniques bien sur) Mais nous sommes dans la supposition et je ne voudrais pas allonger ce post en exposant des suppositions et informations contradictoitres car j'avoue que j'ai partage avec vous tous ces informations au fur et a mesure que je les obtenais d'autant que j'entre dans un domaine inconnu. Donc demain j'appelle l'avocate de mon frere, je lui pose toutes les questions, aucune ne serait de trop, et surtout des documents.
Pour le reste jene sais si je peux vous communiquer ce contrat. Je ne veux pas abuser de votre gentillesse et je vois bien qu'il n'y a pas moyen de joindre de fichiers et je peux comprendre pour quelle raison. Si la chose n'est pas possible, ce n'est pas grave. J'aurais mes reponses par l'avocate, sinonje continuerais a creuser. Merci pour tout encore et encore!

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Commentaire posté le 26/02/2017 par Anonyme

pffff vous etre trop cool
je vous envoie ca tout de suite

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Commentaire posté le 27/02/2017 par

Bonjour Nino,

Ne contactez pas l'avocate de votre frère, celle-ci étant chargée de défendre ses intérêts, pas les vôtres !

Prenez plutôt un avocat.

Courtoisement,

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Réponse envoyée le 21/02/2017 par bigoudi

Les ventes de parts d'une sci sont généralement soumises à une procédure d'agrément si bien que les associés peuvent refuser la vente mais dans ce cas ils doivent proposer un rachat suivant une évaluation d'expertise

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