comment faire une vente à soi même sous le couvert d'une SCI?

Question détaillée

Question posée le 24/01/2017 par Francis

Nous ne savons pas si c'est une bonne solution de créer une SCI et de lui vendre notre maison, la découper en appartements et la louer au nom de la SCI. Est ce possible , est ce rentable?

Merci de bien vouloir me tenir informée. Cordialement.

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3 réponses d'expert

Réponse envoyée le 24/01/2017 par un Ancien expert Ooreka

Bonjour Francis,

Depuis le 16 décembre 2016, les collectivités territoriales ont la faculté de soumettre, dans certaines zones, les travaux de division d’un immeuble en logements à une autorisation préalable.

Lorsqu’une telle opération de division est envisagée, vous devez donc désormais vérifier :

Si la commune a institué un régime d’autorisation préalable, et ;
le cas échéant, si l’immeuble à diviser se trouve au sein d’une zone concernée.

Si tel est le cas, la réalisation des travaux sera subordonnée à l’obtention d’une autorisation préalable.

La vente (ou apport) à une société civile doit avant tout répondre à la question de l'optimisation patrimoniale, autrement dit : y a-t-il un intérêt, dans votre cas personnel, à constituer une société civile pour des raisons de bonne et saine gestion, et ne poursuivez-vous pas un simple objectif fiscal ? Car, dans le cas d'une interrogation de la part de l'administration fiscale, il faudra pouvoir le démontrer.

Ensuite, cela dépend aussi de l'objet de la SC, de votre situation familiale et de votre situation fiscale personnelle : quels seraient les types de locations envisagées (nues, meublées, équipées ?), auriez-vous intérêt ou non, alors, d'opter pour une imposition à l'IS ? Cela dépendra, entre autres, de votre tranche marginale d'impôt... Quelle est la composition de votre famille : les enfants sont-ils majeurs ou mineurs ? Sont-ils tous issus du même lit ? Êtes-vous marié, pacsé ou en concubinage, car, selon l'une ou l'autre de ces situations, nous pourrions deconseiller de démembre (ou non), la propriété des parts.

Vous le voyez, avant d'envisager la constitution d'une Société Civile, il convient de bien connaître la situation de départ afin de confirmer ou d'infirmer qu'elle puisse répondre à de multiples objectifs, et de quelle manière, dans l'affirmative.

Nous pouvons vous y aider si vous le souhaitez,

Courtoisement,

Frédéric Piccard/Fondateur de Patrifinance
le conseil en patrimoine, courtier en assurances, courtier en prêts, qui partage sa rémunération avec ses clients !
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Commentaire posté le 25/01/2017 par Anonyme

bonjour et merci pour votre développement qui m'a été très utile.
En vérité, nous sommes à la campagne, avec une maison de 500 m et nous voudrions aller en ville avec une maison de 150 m. Nous avons 5 enfants de même lit tous majeurs et mariés. Notre maison est estimée à 300000 euros mais pour la vendre nous devrions la baisser à 260000 mais nous avons encore un remboursement de 150000 à la banque. Nous avons tous les eux eus un cancer et pour les prêts vu notre situation, j'ai peur que ce soit un refus. J'ai donc pensé à cette solution car je suis famille d'accueil et je travaille pour payer les frais et le prét sur notre maison. Qu'en ^pensez vous?
Cordialemnt

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Commentaire posté le 25/01/2017 par

Bonjour Francis,

Auriez-vous chiffré le montant des travaux ?

Dans l'affirmative, pourriez-vous envisager d'associer vos enfants au capital social de la SCI afin qu'ils participent au financement dedits travaux ainsi qu'à la rentabilisation de ce patrimoine ?

En effet, la transformation de ce bien en plusieurs logements d'habitation permettra de générer des revenus maintenant et pus tard, alors qu'il n'en procure pas aujourd'hui, puisqu'il s'agirait de votre résidence principale ?

Courtoisement,

Frédéric Piccard/Fondateur de Patrifinance
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Réponse envoyée le 24/01/2017 par ACTE-IMMO.NET

Bonjour,

Quelle utilité à ce montage ?

Vous êtes Proprietaire du bien et vous souhaitez le payer une seconde fois.

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Réponse envoyée le 24/01/2017 par un Ancien expert Ooreka

Bonjour
Attention, dans certaines communes, à l'occasion d'une vente, même à une Sci, il existe un droit de préemption de la mairie.
Avant de lancer cette opération, assurez vous que la mairie n'est pas intéressée par l'immeuble.
Bien cordialement
Philippe. Pour
"masuccession.fr"

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2 commentaires

Commentaire posté le 25/01/2017 par Anonyme

merci, non la mairie ne sera pas intéressée mais ce que je voudrai savoir : c'est est ce que je peux le faire avec un crédit restant dû sachant que la SCI devra emprunter un peu plus pour des travaux? Est ce que le montant des loyers doit couvrir les remboursement de l'emprunt?
Cordialment

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Commentaire posté le 25/01/2017 par

Bonjour Francis,

Le banquier a qui vous présenterez votre projet étudiera celui-ci globalement :
Quel est le montant à financer, quelles sont les loyers escomptés, quel est l'endettement pré et post-opération de chacun des associés, le reste à vivre...

L'idéal est que l'associé ayant la plus grande capacité à emprunter en finance la partie la plus importante.

Le nombre de parts détenu par chaque associé étant proportionnel à l'apport(sauf dispositions contraires), l'apporteur majoritaire bénéficierait du plus grand nombre de parts, sans forcément détenir la majorité des droits de vote...

J'espère vous avoir aidé un peu,

Courtoisement,

Frédéric Piccard/Fondateur de Patrifinance
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