Comment doit-on fixer le capital maximum pour une SCI à capital variable ?

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Question posée le 08/08/2016 par Mai Huong

Je voudrais savoir comment on doit fixer le capital maximum dans le cadre d'une SCI à capital variable. J'ai compris à partir des sites trouvés don't le vôtre qu'il faut fixer un montant maximum du capital de sorte d'éviter de devoir refaire les formalités s'il y a des apports en capitaux supplémentaires, et aussi pour ne pas avoir à payer des plus-values conséquentes, dans les règles autorisées. Pour illustrer ma question, je me permets de faire un exemple suivant : nous achetons dans le cadre d'une SCI à capital variable une maison d'habitation à 150 000€, nous prévoyons dépenser 50 000 € en travaux, et nous espérons vendre quelques années plus tard, au moins 200 000 € sinon plus => nous décidons de fixer le capital maximum à la constitution des statuts de la SCI à 300 000 €, est-ce que cela est permise et raisonnable ? Admettons que plusieurs années plus tard, nous réussissons à vendre la maison à 280 000 €, est-ce que c'est à ce moment-là que nous pouvons fixer le capital à 280 000 € ? Peut-on le fixer à ce montant ? Par quelles formalités passé cette fixation du capital ? Comment est-elle déclarée à l'administration fiscale ? Si le capital fixé = au prix de vente, la plus-value est donc nulle, n'est-ce pas ? Est-ce que cela est autorisé par l'administration fiscale ? Nous cherchons simplement à optimiser nos droits dans la limite des règles pour ne pas avoir de souci vis-à-vis des impôts.

Merci par avance de vos réponses qui seront pour moi d'une grande aide car je me suis renseignée autour de moi, personne ne connaissait l'existence de SCI à capital variable.

Cordialement,

Mai

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2 réponses d'expert

Réponse envoyée le 08/08/2016 par bigoudi

Vous oubliez quelque chose: le capital correspond à vos apports ou bénéfices non prélevés et incorporés au capital. C'est donc votre autofinancement. Ce capital doit permettre de financer le bien en y ajoutant un ou plusieurs emprunts.Il faudra bien le libérer ce capital et vous vous devrez apporter les fonds....Enfin il est intéressant de savoir si vous avez choisi une sci à l'I.R.PPou à l'is puisque les plus values ne se calculent pas de la même façon.A l'is les plus values de cession des parts se calculent aprés un abattement de 65% ou plus.Evidemment si vous vendez des parts de Sci il sera nécessaire d'avoir un capital élevè .Mais vous êtes vous posé la question de savoir si vous vendrez un prix aussi important.Les belles années de l'immobilier sont finies.

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Commentaire posté le 09/08/2016 par Anonyme

Merci pour votre réponse mais comme il y a la possibilité de mettre une fourchette de capital, entre un minimum et un maximum, sachant que je ne peux pas libérer un capital trop élevé mais si je peux assembler des apports à 60000 €, le capital minimum sera 60000 €, mon souci c'est de savoir comment fixer le maximum. Dans mon exemple ci-dessus, si le montant de 300 000euros semble trop optimiste,indépendemment du montant (cela peut être 200 000 euros par ex), est-ce mon raisonnement est possible sachant que je souhaite opter pour l'imposition sur les revenus et non pas sur la société ? Et dans le fait que le site dit que dans le cadre d'une SCI à capital variable, on peut fixer le capital exact au moment de la vente mais c'est ce point que je voudrais comprendre comment on fait et si l'administration fiscal l'admet. Merci par avance de vos precisions.
Cordialement,
Mai

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Réponse envoyée le 09/08/2016 par Socrate Finances

le capital social (qu'il soit fixe ou variable) correspond aux apports fait ou qui seront fait plus tard
vous ne pouvez pas acheter une maison 150 000, faire des travaux pour 50 000 en espérant la vendre 300 000 et dire que le capital est de 300 000 pour ne pas avoir de PV (ce serait trop facile)

la PV est calculee en prenant la différence entre le prix de vente et le prix d'achat + les frais de notaire + les travaux

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