Statuts SCI

À jour en Décembre 2017

Écrit par les experts Ooreka

La constitution d'une SCI repose tout d'abord sur la rédaction des statuts.

La création d'une SCI peut être décidée et mise en place comme un outil de gestion du patrimoine immobilier. Cette procédure est subordonnée à des formalités d'immatriculation, et de statuts.

En effet, une société civile immobilière (SCI) est une société, donc une personne morale avec une existence juridique propre. À ce titre, elle est dotée d'un objet social déterminé par les associés, en rapport avec un bien immobilier.

S'il est généralement conseillé d'en confier la rédaction à un notaire ou un avocat, les sommes en jeu ne justifient pas toujours cette dépense supplémentaire. Heureusement, il est possible d'établir les statuts d'une SCI sous seing privé.

Toutefois en cas d'apport d'un bien immobilier par un des associés, les statuts devront faire l'objet d'un acte notarié.

Rédaction des statuts de la SCI : mentions obligatoires

Acte de vente

Les statuts doivent contenir certaines mentions à savoir :

  • l'identité de la SCI (nom et adresse du siège social) ;
  • l'objet social, qui doit répondre à certaines règles (voir plus bas), et ne pas être commercial ;
  • les associés, leur identité ;
  • les apports des différents associés, en numéraire (argent), en nature (bien immobilier) ;
  • le capital social, divisé en parts sociales réparties entre les associés ;
  • la durée, qui ne peut pas dépasser 99 ans.

Nom de la société

Vous pouvez choisir le nom que vous voulez, il n'est pas nécessaire de se référer spécialement au projet immobilier, ni aux patronymes des actionnaires.

Afin de préserver la vie privée des protagonistes, il est recommandé de choisir un nom ne permettant pas d'identifier les actionnaires, ni les immeubles appartenant à la SCI.

À noter : certains actionnaires trouvent le nom de leur société en contractant leurs prénoms.

Adresse du siège social

Par simplicité, le siège social de la SCI peut être domicilié à la résidence principale du gérant. L'adresse du bien immobilier acquis par la société civile immobilière ne constitue pas l'adresse de la SCI.

Choisissez une adresse à laquelle l'administration fiscale, les autorités locales et les locataires pourront envoyer du courrier au gérant.

État civil des associés

L'état civil d'une personne est composé de :

  • son nom de famille et la totalité de ses prénoms ;
  • son adresse de résidence principale (celle qui est inscrite sur ses papiers d'identité) ;
  • sa date et son lieu de naissance.

À noter : il est recommandé aux personnes ayant des noms et prénoms relativement communs, d'annexer une copie certifiée conforme de leur acte de naissance afin d'éviter toute confusion par la suite.

Capital de la SCI

Déterminez le nombre de parts sociales

Vous allez déterminer au sein des statuts le nombre de parts que comprend la société. Le nombre de parts doit être facilement divisible entre chaque associé. Vous pouvez émettre 100 parts, afin de faciliter le partage et la transmission.

Exemple : sur une SCI comprenant 100 actions, Monsieur M en possède 30 %, soit 30. Il a deux enfants, il pourra donc leur donner 15 parts chacun.

Déterminez le montant du capital

Le capital de la SCI correspond au montant total apporté par tous les actionnaires, et nécessaire au paiement :

  • des frais de notaire ;
  • du prix du bien immobilier ;
  • de toutes les charges impliquées dans la création de la SCI.

Déterminez l'apport de chacun

Une fois le montant total du capital calculé, inscrivez le montant que chacun des actionnaires va apporter. Ce montant correspond à :

  • l'apport en argent comptant de chaque associé ;
  • l'apport en nature de chaque associé (il peut s'agir d'un bâtiment) ;
  • les apports via un emprunt immobilier.

À noter : il est possible de monter une SCI sans apport, notamment lorsque chacun des associés emprunte pour financer ses parts.

Déterminez s'il s'agit d'un capital fixe ou variable

  • Si vous ne souhaitez pas que d'autres associés puissent entrer dans le cercle, choisissez le capital fixe.
  • Si vous pensez pouvoir attirer d'autres associés afin de faire grandir la SCI, choisissez le capital variable.

Bon à savoir : il est toujours possible d'augmenter le capital fixe d'une SCI, au moyen de démarches administratives conduites par le gérant, et votées par l'assemblée des actionnaires.

Durée de la SCI

Si rien n'est précisé, la SCI aura une durée de vie de 99 ans. Les membres fondateurs peuvent préciser une date à laquelle la SCI prendra fin, et à laquelle les biens immobiliers qu'elle possède devront être vendus et répartis entre les associés.

C'est notamment le cas lorsque l'objectif est d'effectuer un investissement immobilier commun, qui sera mis en vente une fois les crédits entièrement payés.

Objet social dans les statuts de la SCI

L'objet social de la SCI ne doit pas être commercial. En particulier, la location en meublé ne peut pas être l'objet social indiqué dans les statuts, car la SCI vise, dans son principe, à gérer des biens immobiliers.

La SCI peut louer en meublé, mais elle sera alors assujettie à l'impôt sur les société, ce qui n'est pas avantageux. Attention donc aux risques de la location en meublé pour une SCI.

En fonction du but recherché par les associés, la SCI sera familiale, d'attribution ou à capital variable. Les statuts de la SCI le préciseront.

Statuts SCI : clauses conseillées

Il faut signer les statuts de la SCI en autant d'exemplaires que d'associés, avec un de plus pour la société.

Pour le reste, les associés doivent déterminer ensemble les clauses à ajouter.

C'est aux associés qu'il convient d'établir quels articles doivent figurer ou non dans les statuts de la SCI et de fixer son mode de fonctionnement.

  • Plus les statuts seront précis tant sur le fonctionnement que sur l'activité de la société, moins il y aura de risques de conflits entre associés.
  • Les associés ont intérêt à préciser dans les statuts de la SCI :
    • les règles de nomination et de destitution du gérant, et ses attributions,
    • le nom du premier gérant,
    • les modalités de rémunération du gérant (si c'est le cas, ou préciser qu'il n'y a pas de rémunération pour la gérance),
    • les modalités de modification des statuts,
    • les modalités de dissolution de la SCI,
    • les modalités de cession des parts sociales, et pour devenir associé,
    • les règles de majorité dans les décisions,
    • les règles de tenue de comptes, de tenue des assemblées générales (possibilité de vote par correspondance ou de procuration, etc.) et de versement des bénéfices,
    • les règles concernant les comptes courants d'associé (qui sont un moyen utile pour réunir des fonds avec un minimum de formalités) et leur éventuelle rémunération,
    • les règles de résolution des conflits.

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