Statuts SCI

À jour en Juin 2017

Écrit par les experts Ooreka

La constitution d'une SCI repose tout d'abord sur la rédaction des statuts.

La création d'une SCI peut être décidée et mise en place comme un outil de gestion du patrimoine immobilier. Cette procédure est subordonnée à des formalités d'immatriculation, et de statuts.

En effet, une société civile immobilière (SCI) est une société, donc une personne morale avec une existence juridique propre. À ce titre, elle est dotée d'un objet social déterminé par les associés, en rapport avec un bien immobilier.

Le recours à un avocat ou à un notaire n'est pas obligatoire. Les statuts peuvent être réalisés soit par acte notarié, soit par acte sous seing privé.

Toutefois en cas d'apport d'un bien immobilier par un des associés, les statuts devront faire l'objet d'un acte notarié.

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Rédaction des statuts de la SCI : mentions obligatoires

Les statuts doivent contenir certaines mentions à savoir :

  • l'identité de la SCI (nom et adresse du siège social) ;
  • l'objet social, qui doit répondre à certaines règles (voir plus bas), et ne pas être commercial ;
  • les associés, leur identité ;
  • les apports des différents associés, en numéraire (argent), en nature (bien immobilier) ;
  • le capital social, divisé en parts sociales réparties entre les associés ;
  • la durée, qui ne peut pas dépasser 99 ans.

Statuts SCI, ce qu'il faut aussi écrire

Il faut signer les statuts de la SCI en autant d'exemplaires que d'associés, avec un de plus pour la société.

Pour le reste, les associés doivent déterminer ensemble les clauses à ajouter.

C'est aux associés qu'il convient d'établir quels articles doivent figurer ou non dans les statuts de la SCI et de fixer son mode de fonctionnement.

  • Plus les statuts seront précis tant sur le fonctionnement que sur l'activité de la société, moins il y aura de risques de conflits entre associés.
  • Les associés ont intérêt à préciser dans les statuts de la SCI :
    • les règles de nomination et de destitution du gérant, et ses attributions,
    • le nom du premier gérant,
    • les modalités de rémunération du gérant (si c'est le cas, ou préciser qu'il n'y a pas de rémunération pour la gérance),
    • les modalités de modification des statuts,
    • les modalités de dissolution de la SCI,
    • les modalités de cession des parts sociales, et pour devenir associé,
    • les règles de majorité dans les décisions,
    • les règles de tenue de comptes, de tenue des assemblées générales (possibilité de vote par correspondance ou de procuration, etc.) et de versement des bénéfices,
    • les règles concernant les comptes courants d'associé (qui sont un moyen utile pour réunir des fonds avec un minimum de formalités) et leur éventuelle rémunération,
    • les règles de résolution des conflits.

L'objet social dans les statuts de la SCI

L'objet social de la SCI ne doit pas être commercial. En particulier, la location en meublé ne peut pas être l'objet social indiqué dans les statuts, car la SCI vise, dans son principe, à gérer des biens immobiliers.

La SCI peut louer en meublé, mais elle sera alors assujettie à l'impôt sur les société, ce qui n'est pas avantageux. Attention donc aux risques de la location en meublé pour une SCI.

En fonction du but recherché par les associés, la SCI sera familiale, d'attribution ou à capital variable. Les statuts de la SCI le préciseront.

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