Dissolution d'une SCI

À jour en Octobre 2017

Écrit par les experts Ooreka

La dissolution d'une SCI peut résulter d'une décision des associés ou être le fruit d'une mesure judiciaire.

La création d'une SCI peut être décidée et mise en place comme un outil de gestion du patrimoine immobilier. Cette procédure est subordonnée à des formalités d'immatriculation, et de statuts.

En effet, une société civile immobilière (SCI) est une société, donc une personne morale avec une existence juridique propre. À ce titre, elle est dotée d'un objet social déterminé par les associés, en rapport avec un bien immobilier.

Dissolution voulue de la SCI

Comme toute société, une SCI est limitée dans la durée, celle-ci ne pouvant excéder 99 ans (sauf prorogation).

Cette période est toutefois suffisamment longue pour permettre à la société de réaliser ses objectifs c'est-à-dire son objet social, précisé dans les statuts. Une fois celui-ci réalisé, la société n'a pas vocation à continuer. Dans le cas d'une SCI, il peut s'agir de la construction d'un bien par exemple. Dès celle-ci achevée, la SCI peut cesser d'exister.

  • Les associés peuvent vendre toutes les parts pour les regrouper entres les mains d'un seul propriétaire, qui pourra alors dissoudre la SCI.
  • Ils peuvent également décider que la SCI vend le bien et se répartir le prix de vente au prorata du nombre de parts détenus.

Le résultat final étant le même, la SCI ne possède plus ce bien immobilier et n'a donc pas de raison de continuer.

Réunis en assemblée générale, les associés décident la dissolution de la SCI, son objet social ayant cessé d'exister. Les dettes sont remboursées, le solde des comptes bancaires est réparti entre les associés au prorata de leurs parts, les comptes de la SCI sont clôturés.

La dissolution anticipée peut également être décidée par les associés pour un autre motif (article 1844-7, 4° du Code civil)

Dissolution subie de la SCI

La dissolution de la SCI peut également être prononcée en justice, dans trois situations :

  • dans le cas d'une liquidation judiciaire : les créanciers de la SCI ne pensant plus obtenir le recouvrement de leurs créances, ils peuvent demander au tribunal de grande instance la liquidation judiciaire de la SCI. La société sera alors dissoute une fois la liquidation clôturée par le mandataire judiciaire et approuvée ;
  • à la demande d'un associé pour justes motifs, notamment en cas d'inexécution de ses obligations par un associé, ou de mésentente entre associés paralysant le fonctionnement de la société ;

Exemple : un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 23 février 2017 (n° 15-28.792) approuve la dissolution pour mésentente paralysant le fonctionnement de la société lorsqu'aucune décision collective ne peut plus être prise (concernant la vente d'un terrain, mais également l'attribution des bénéfices, ou l'affectation des pertes).

  • à la demande d'un associé, un an après la réunion de toutes les parts sociales en une seule main, et à défaut de régularisation dans ce délai (article 1844-5 du Code civil).

Formalités pour dissoudre une SCI

Les formalités et les coûts sont les mêmes que pour la création de la SCI. Le procès-verbal de l'assemblée générale de dissolution de la SCI joue alors le même rôle que les statuts :

  • Déclaration auprès du service des impôts du Centre des finances publiques compétent.
  • Publication d'un avis de constitution dans un journal d'annonces légales.
  • Déclaration au greffe du Tribunal pour enregistrement au RCS.

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