Montant nominal des parts

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Le montant « nominal » des parts d’une Société Civile Immobilière (SCI) peut être fixé librement en fonction de son capital. Par valeur nominale, il faut comprendre la valeur correspondant à la valeur du titre lors de son émission.

C'est à partir de cette valeur initiale que celle de la part va fluctuer par la suite, en fonction de différents facteurs, comme, par exemple, la valorisation d’un bien immobilier. Faisons le point sur le montant nominal des parts.

Valeur réelle et valeur nominale des parts

La loi n’impose pas de montant minimum de capital lors de la création d’un SCI, sauf si elle vend ses parts comme dans le cas d'une Société Civile de Placement Immobilier.

 En ce qui concerne les parts de SCI, la loi indique :

  • Que leur montant peut-être librement fixé par les associés sans qu’il y ait de valeur minimale ou maximale.
  • Que toutes les parts sociales doivent avoir la même valeur nominale.

Au fil du temps, la valeur réelle des parts sociales ne correspondant plus à leur valeur nominale, elle devra être réévaluée si l’un des associés de la SCI manifeste son intention de vendre tout ou partie de ses titres.

Pour réévaluer la valeur des parts, il faut déterminer l’actif réel de la SCI après en avoir soustrait le passif. Les montants de l’actif et du passif figurent au bilan de la SCI. La valeur d’une part est égale à cet actif net divisé par le nombre total de parts.

En pratique, cette opération peut être résumée ainsi :

Valeur du bien immobilier +  trésorerie au compte bancaire de la SCI - dettes de la SCI) ÷ nombre de parts sociales = valeur des parts

Montant nominal des parts : calcul du prix de cession des parts

Les ventes de parts sociales de SCI sont beaucoup plus encadrées que celle des actions. L'article 1861 du Code Civil dispose :

  • Que les parts sociales ne peuvent être cédées qu'avec le consentement de tous les associés, bien que les cessions entre ascendants et descendants soient libres (sauf dispositions statutaires opposées).
  • Que les statuts peuvent prévoir une dispense d'agrément pour les cessions à un associé ou encore les cessions au conjoint.
  • Que les cessions aux tiers sont obligatoirement soumises à l'agrément des associés (éventuellement à la majorité simple) si les statuts le prévoient.

Dans ce contexte, la valorisation correcte des parts sociales est indispensable pour éviter les conflits entre le vendeur, les autres associés, l’acheteur et, au final, avec le fisc.

En pratique, une décote est appliquée sur le prix des titres afin de tenir compte de 2 facteurs :

  • La mauvaise liquidité résultant de l’encadrement assez strict des cessions, par exemple du fait d'une clause d’agrément : fiscalement, ce défaut de liquidité est considéré comme un facteur de moins-value, d’où l’admission d’une décote allant de 5 à 20 % par rapport à la valeur obtenue en appliquant la méthode comptable.
  • Le pourcentage de parts vendues par rapport à la totalité du capital social : plus la participation cédée est faible, moins la valeur relative des parts est importante, et plus la décote sera élevée.

Montant nominal des parts : calcul de la plus-value de cession de parts sociales

Pour calculer la plus-value lors de la vente des parts sociales, il suffit de faire la différence entre leur prix d’acquisition (par exemple le nominal) et le prix de vente final :

  • L'acheteur doit payer des droits d'enregistrement de 5 % sur la valeur des parts et s’acquitter d’une taxe départementale.
  • Le cédant s’acquitte de l’impôt sur les plus-values immobilières applicable aux particuliers.

Pour aller plus loin :

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