Les dangers de la location meublée dans une SCI

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en novembre 2018

Sommaire

  • Piège de la location meublée en SCI
  • Effets du passage entre fiscalité transparente et impôt sur les sociétés

La fiscalité d'une société civile immobilière est dite « transparente » : les loyers perçus sont distribués aux actionnaires au prorata de leurs parts, et ceux-ci les déclarent en tant que revenus fonciers personnels.

En revanche, lorsqu'une SCI loue des logements meublés, elle est considérée comme professionnelle et doit passer au même mode de fiscalité qu'une société, et donc s'affranchir de l'impôt sur les sociétés (IS).

Piège de la location meublée en SCI

À partir du moment où une société civile immobilière tire plus de 10 % de ses revenus d'une location meublée, elle doit être assujettie à l'impôt sur les sociétés.

Si les actionnaires ne le savent pas, ils effectuent alors une fausse déclaration et n'ont plus qu'à espérer que l'administration fiscale accepte leur bonne foi.

Principe : location meublée habituelle = activité commerciale

Les SCI qui pratiquent la location non-meublée effectuent une activité civile. En revanche, la location meublée constitue de fait une activité commerciale.

En principe, le simple fait que la SCI pratique de façon habituelle la location meublée, même à titre accessoire (même sur un seul de ses immeubles), « contamine » l'ensemble de son activité (article 206-2 du Code général des impôts).

En conséquence, la SCI :

  • devient alors commerciale par son objet ;
  • perd donc la transparence fiscale, et devient redevable de l'impôt sur les sociétés sur l'ensemble de ses bénéfices.

Exception 1 : tolérance à 10 % des recettes

Cependant, l'administration fiscale n'exige pas le paiement de l'IS par la SCI du moment que « le montant hors taxes de ses recettes de nature commerciale n’excède pas 10 % du montant de ses recettes totales HT ».

De plus, un franchissement occasionnel de cette barre des 10 % peut être tolérée, tant que la moyenne des recettes hors taxes de l'année en cours et des 3 années précédentes n'excède pas 10 %.

Exception 2 : appréciation du caractère habituel

En parallèle, quand bien même la tolérance de 10 % ne pourrait s'appliquer, l'imposition à l'IS ne serait pas automatique, mais dépendrait du caractère habituel ou non de la location meublée.

La clé pour déterminer si la SCI qui loue en meublé est imposable ou non à l'impôt sur les sociétés découle donc du caractère habituel de la location. Pour échapper à l'assujettissement à l'IS, la location meublée doit :

  • être de courte durée ;
  • ne pas se renouveler sur plusieurs années.

Effets du passage entre fiscalité transparente et impôt sur les sociétés

Le passage de la transparence à l'opacité fiscale a des conséquences énormes sur l'imposition de la SCI et de ses associés.

Revenus locatifs

Les revenus locatifs sont considérés comme du chiffre d'affaires, desquels on retire les charges d'exploitation. Sur le résultat, on applique les taux suivants pour l'exercice 2018 :

  • 28 % jusqu'à 500 000 € de bénéfice imposable et 33,1/3 % au-delà ;
  • taux réduit à 15 % pour les sociétés dont le chiffre d'affaire HT est inférieur à 7 630 000 € sur la tranche inférieure à 38 120 € de bénéfice.

La loi de finances pour 2018 prévoit une baisse progressive du taux d'imposition à l'IS selon le calendrier ci-dessous, tout en conservant le taux réduit de 15 % jusqu'à 38 120 € de bénéfice imposable :

  • exercice 2019 : taux de 28 % jusqu'à 500 000 € de bénéfice imposable et de 31 % au-delà ;
  • exercice 2020 : taux de 28 % ;
  • exercice 2021 : taux de 26,5 % ;
  • exercice 2022 : taux de 25 %.

Sur le reliquat, on verse leur part aux actionnaires, à moins qu'il n'ait été décidé de conserver une provision.

Si un actionnaire encaisse les loyers de la SCI comme il le ferait dans le cadre de location non-meublée, il s'agit d'une rémunération taxable. De plus, la SCI ne disposera plus de trésorerie suffisante pour payer ses impôts.

Taxation des dividendes

Lorsqu'une SCI loue meublé et s’assujettit à l'impôt sur les sociétés, les dividendes qu'elle distribue aux associés sont des revenus de capitaux mobiliers (RCM), imposés à 40 %.

Si la société loue non-meublé, les loyers perçus vont directement s'ajouter à la base de revenus fonciers des actionnaires.

Revente d'un bien immobilier

Lorsqu'une SCI, louant meublé, vend un de ses immeubles : la plus-value est taxée comme un revenu exceptionnel, dans le cadre de l'impôt sur les sociétés.

Si l'actionnaire ne le sait pas, la plus-value sera distribuée entre tous les associés, chacun la déclarant à titre de plus-value personnelle. Une fois que l'administration fiscale aura remis les choses en ordre, la situation financière des actionnaires risque d'être mauvaise.

Vous vous posez encore des questions ?

SCI : votre guide gratuit à télécharger

Vous trouverez au sein de ce guide rédigé par des auteurs spécialisés :

  • Une vision complète pour comprendre le sujet
  • Les infos essentielles pour faire les bons choix
  • Des conseils sur la création et la gestion d'une SCI
Télécharger mon guide
SCI