SCI : les atouts du démembrement croisé

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en janvier 2021

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Transmettre un bien immobilier à ses descendants sans léser un second conjoint ou un concubin est souvent bien difficile. De plus, il s'agit de permettre aux survivants de continuer à jouir des lieux à son décès. La SCI avec démembrement croisé des parts apporte une solution particulièrement intéressante.

Rappel sur le démembrement immobilier simple

Les deux droits de la pleine propriété

Une pleine propriété se constitue de 3 droits : l'abusus (nue-proprieté) d'une part, l'usus et le fructus (usufruit) d'autre part. L'abusus est le droit de disposer du bien (et donc notamment de le vendre), le fructus est le droit d'utiliser et d'en récolter les fruits.

La séparation d'usus et de fructus

Un notaire a la possibilité de séparer les droits d'usufruit et de nue-propriété, via un acte de démembrement immobilier :L'usufruitier a le droit d'habiter le logement et de le louer, le nu-propriétaire n'a que le droit de posséder.À la fin du démembrement, c'est-à-dire au décès de l'usufruitier ou à une date précise s'il s'agit d'un démembrement temporaire, l'usufruit revient au nu-propriétaire, qui devient alors plein propriétaire.Bon à savoir : étant donné que le nu-propriétaire ne fait que récupérer un droit, il n'y a pas de taxes sur les donations ou succession à payer.

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Principe du démembrement immobilier croisé de la SCI

Dans le démembrement immobilier croisé d'une SCI, chaque associé est nu-propriétaire d'une partie (par exemple, la moitié des parts) et usufruitier de l'autre partie (l'autre moitié).

Premièrement : créer une SCI

Dans un premier temps, il est nécessaire de créer une SCI avec un nombre de parts paire.

Deuxièmement : démembrer et adjuger les nues-propriétés et usufruits

Dans un deuxième temps, on démembre la totalité des parts, et l'on attribue à chacun un usufruit sur une moitié des parts et une nue-propriété sur l'autre moitié.

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Transmission du bien aux ayants droit et protection du survivant

Au décès du premier actionnaire

Pour reprendre notre exemple, si Jean décède le premier, Cécile reçoit l'usufruit des 5 parts B, et devient donc plein-propriétaire sur les 5 parts B (nue-propriété + usufruit), le tout sans payer de droits de succession.

Les ayants droit de Jean héritent de la nue-propriété des 5 parts A, que possédait Jean, et qui sont réparties entre eux.

Cécile détient donc l'usufruit sur les 5 parts A et la pleine propriété sur les 5 parts B, ce qui représente la pleine jouissance du bien immobilier : elle peut y rester ou le louer, elle est indélogeable.

Au décès du deuxième actionnaire

Au décès de Cécile, les ayants droit de Jean récupèrent son usufruit et détiennent donc la pleine propriété sur les 5 parts A. Les ayants droit de Cécile héritent de la pleine propriété de ses 5 parts B.

Au final, les ayants droit de Jean et Cécile obtiennent une part égale du bien immobilier.

Conclusion : de nombreux avantages

En résumé, le démembrement croisé ne présente que des avantages :

  • protection efficace du conjoint survivant sans aucune imposition fiscale ;
  • possible aussi bien pour des conjoints, des partenaires de PACS ou des concubins ;
  • protection du survivant sans léser les héritiers et sans complication du point de vue civil ;
  • l'extinction de l'usufruit, et donc le retour en pleine propriété, n'est pas soumis à des droits de succession.

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