SCI : mieux comprendre pour bien choisir

SCI, le guide pratique

Le recours à une SCI (société civile immobilière) est avantageux aussi bien pour la création que pour la gestion d'un patrimoine immobilier. Cependant les modalités sont variées et le succès d'une SCI nécessite une bonne organisation.

Ce site vous aidera, en toute indépendance et avec des mots simples, à mieux comprendre pour bien choisir.

Pourquoi et comment créer une SCI immobilière ?

Vous avez des difficultés à vous décider à constituer une SCI ou non, retrouvez en une seule page l'essentiel des démarches à effectuer et des avantages à en tirer.

Qu'est-ce qu'une SCI : société civile immobilière

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Une SCI immobilière est une personne morale, ayant une existence juridique spécifique. Elle fera l'objet d'une immatriculation et d'un enregistrement pour sanctionner cette existence. Les futurs associés sont à l'origine de cette SCI. La création de cette société doit répondre aux besoins de ces derniers qui se traduiront dans les statuts de la SCI par l'objet social.

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Créer une SCI

Pourquoi créer une SCI immobilière ?

La SCI permet le développement du patrimoine immobilier et sa bonne gestion.

La création d'une SCI procure certains avantages en matière d'immobilier : le premier avantage d'une SCI est d'éviter l'indivision et donc de permettre une gestion du patrimoine immobilier plus simple. Elle est notamment utile pour faciliter la transmission immobilière (voir SCI familiale). La fiscalité de la SCI est un autre atout majeur : en imputant aux revenus des loyers les intérêts d'emprunt et les frais de travaux, on réduit l'impôt sur les revenus immobiliers. Mais avant de créer une SCI, certaines démarches s'imposent.

Création d'une SCI immobilière : formalités et démarches administratives

L'immatriculation au RCS (registre du commerce et des sociétés) sanctionne l'existence juridique de la société civile immobilière.

La première étape est la rédaction des statuts de SCI. Ceux-ci pouvant préciser l'identité du gérant et surtout le mode de fonctionnement et de gestion de la société. Une fois les statuts établis, une demande d'immatriculation doit être déposée au centre de formalités des entreprises.

Frais de constitution

Les frais engagés durant la période de formation de la société ne doivent pas être un frein à cette création. Les frais de constitution peuvent être évalués à environ 250 €. Ces frais peuvent être supérieurs en cas de recours à un notaire, exigé pour tout apport en immobilier.

Comment gérer une SCI ?

Une fois la SCI créée, il reste à gérer cette société. Pour cela, la nomination d'un gérant est nécessaire. Celui-ci se chargera des actes de la vie courante, ce qui procure un gros avantage sur l'indivision où le désaccord peut bloquer même les travaux les plus anodins. Le gérant de la SCI immobilière veillera également à la préparation de la comptabilité de la SCI, qui sera par la suite utilisée pour faire approuver les comptes par les associés et servira à établir l'imposition de chacun.

Comment sortir d'une SCI ?

Chaque associé doit pouvoir quitter la SCI s'il le désire. Pour ce faire, il pourra décider de vendre ses parts selon les conditions fixées dans les statuts (agrément sur le futur associé). La cession de parts de SCI devra être acceptée par les associés. Toutefois dans le cas des SCI à capital variable, la procédure est simplifiée.

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Quelle SCI choisir pour une opération immobilière ?

Le choix du type de SCI immobilière se fera en fonction de la nature des associés et de l'objectif recherché. En cas de société unissant les membres d'une même famille devenus propriétaires indivis d'un bien, on parle de SCI familiale, visant à faciliter la gestion du bien, mais également sa transmission entre membres et donc d'éviter la vente de ce patrimoine.

La SCI d'attribution a pour but de permettre la réalisation d'une opération immobilière ; tel l'achat à plusieurs pour se diviser l'immeuble par la suite. Les statuts devront alors être très précis quant à la répartition des différents lots.

La SCI à capital variable est intéressante par sa souplesse de gestion. En effet, elle facilite la sortie des associés et l'évolution du capital social en fonction des besoins des associés et de la gestion immobilière. Le coût de fonctionnement en est également diminué, toutes les modifications ne faisant pas nécessairement l'objet de publications. La décision de créer ou non une SCI doit dépendre de l'intérêt à y trouver, tout comme le choix de la nature de la SCI. Une SCI peut être adaptée dans telle situation, mais pas dans telle autre.